【宅建士試験対策】用途地域と市街化区域を攻略！13種類の用途地域と試験で狙われるポイントをわかりやすく解説
こんにちは、埼玉県東松山市でハウスクリーニングと不動産コンサルティング会社と行政書士事務所を運営しておりますライフスタイルの阿部です。
今回は宅建士試験で良く出るけど覚えにくい用途地域と市街化区域を攻略！13種類の用途地域と試験で狙われるポイントをわかりやすく解説いたします。
宅建士試験の「都市計画法」で、受験生がしっかり押さえておきたいテーマの一つが、**「用途地域」と「市街化区域」**です。
「第一種低層住居専用地域って何が建てられるの？」
「市街化区域と市街化調整区域はどう違うの？」
「用途地域は何種類あるの？」
このあたりは、宅建士試験でも繰り返し問われる重要ポイントです。
今回は、写真のイラストを参考にしながら、宅建士試験で役立つように整理してみましょう。
1．そもそも「用途地域」とは？
用途地域とは、都市計画法に基づいて、土地の利用目的を一定の範囲に制限するために定められる地域です。
例えば、
静かな住宅街に大きな工場が建ってしまう
住宅地の真ん中に大規模な商業施設が建ってしまう
商業地域に住宅が全く建てられなくなる
といった無秩序な土地利用を防ぐために、地域ごとに「この地域では、このような建物を建てることができます」というルールを定めています。
つまり、
「土地には、その場所に応じた使い方のルールがある」
ということです。
宅建士試験では、この「用途地域ごとの建築制限」が非常に重要になります。
2．用途地域は全部で13種類！
用途地域は、大きく3つのグループに分けると覚えやすくなります。
住居系 → 8種類
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
田園住居地域
商業系 → 2種類
近隣商業地域
商業地域
工業系 → 3種類
準工業地域
工業地域
工業専用地域
合計すると、
8＋2＋3＝13種類
です。
宅建士試験では、まずこの「13種類」を確実に覚えておきましょう。
3．住居系8種類を整理しよう！
住居系は8種類ありますが、名前だけを丸暗記するよりも、**「どの程度、住宅以外の用途を認める地域なのか」**というイメージで覚えると理解しやすくなります。
① 第一種低層住居専用地域
低層住宅のための良好な住環境を守る地域です。
用途地域の中でも、特に建築できる建物の種類が厳しく制限されています。
「静かな低層住宅街」
とイメージすると覚えやすいでしょう。
② 第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域と同じく、低層住宅を中心とした地域です。
ただし、第一種よりも一定の店舗などを認めることで、少しだけ用途の幅が広くなっています。
第一種より第二種のほうが、一定の店舗等を認める
という基本的な考え方を押さえておきましょう。
③ 第一種中高層住居専用地域
中高層住宅を中心とした地域です。
マンションなどの中高層住宅を建てることを想定した地域と考えるとわかりやすいでしょう。
④ 第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域よりも、一定の店舗などを認める地域です。
ここでも、
「第一種」より「第二種」のほうが用途の幅が広い
という考え方が重要です。
⑤ 第一種住居地域
住居の環境を保護するための地域です。
住宅だけではなく、一定規模までの店舗や事務所なども認められています。
⑥ 第二種住居地域
第一種住居地域よりも、一定の店舗・事業施設などを認める範囲が広くなります。
⑦ 準住居地域
道路沿道において、自動車関連施設などと住宅が調和した環境を保護するための地域です。
宅建士試験では、
「道路沿道」＋「自動車関連施設」
というイメージを持っておくとよいでしょう。
⑧ 田園住居地域
比較的新しい用途地域です。
農業と調和した低層住宅の環境を保護しながら、農業の利便性を増進することを目的としています。
「住宅＋農業」
というキーワードで覚えておくと便利です。
4．商業系は2種類！
商業系の用途地域は、
近隣商業地域
商業地域
の2種類です。
近隣商業地域
周辺の住民が日常生活に必要とする店舗や事業所などの利便性を増進する地域です。
イメージとしては、
「地域の人が普段利用する商店街」
です。
商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進する地域です。
商業地域では、住宅や店舗、事務所など、多様な建物が集まることが想定されています。
宅建士試験では、用途地域ごとの「建築できる・できない」を問われることがあるため、単なるイメージだけでなく、具体的な建築制限も確認しておきましょう。
5．工業系は3種類！
工業系は、
準工業地域
工業地域
工業専用地域
の3種類です。
準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する地域です。
住宅や店舗なども認められるため、
「住宅＋工場＋店舗」
という混在した街をイメージするとわかりやすいでしょう。
工業地域
主として工業の利便を増進する地域です。
工場を中心としながら、住宅なども建築できます。
工業専用地域
工業の利便を増進するための地域です。
ここは宅建士試験で非常に重要です。
工業専用地域では、原則として住宅を建築することができません。
したがって、
「工業地域では住宅を建築できるが、工業専用地域では原則として住宅を建築できない」
という違いを押さえておきましょう。
6．市街化区域とは？
用途地域とセットで覚えておきたいのが、市街化区域です。
市街化区域とは、
「すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」
をいいます。
つまり、
「ここは街として発展させていきましょう！」
と計画的に市街化を進めていく地域です。
そのため、市街化区域では、原則として用途地域が定められます。
7．市街化区域と市街化調整区域の違い
都市計画区域のうち、区域区分が定められている場合には、
市街化区域
→ 市街化を進める地域
市街化調整区域
→ 市街化を抑制する地域
という関係になります。
この2つは宅建士試験でも頻出です。
覚え方はシンプルです。
市街化区域＝街をつくる
市街化調整区域＝街を広げすぎない
と考えるとイメージしやすいでしょう。
8．ここは宅建士試験で要注意！
市街化調整区域では、市街化を抑制するという目的があるため、開発行為について厳しい規制が設けられています。
一方、市街化区域では、一定の規模以上の開発行為について許可が必要となるなど、都市計画法上の開発許可制度があります。
ここで注意したいのは、
「市街化調整区域＝建物を一切建てられない」
ではないということです。
一定の要件を満たせば開発や建築が認められる場合があります。
したがって、試験では「原則」と「例外」を区別して覚えることが重要です。
9．「市街化区域」と「用途地域」は同じものではない！
ここは非常に重要です。
市街化区域＝都市計画上の区域区分
用途地域＝土地利用の用途を定めるための地域区分
です。
つまり、役割が違います。
イメージすると、
市街化区域
↓
「この地域は計画的に街を発展させよう」
↓
用途地域
↓
「その中でも、この場所は住宅中心、この場所は商業中心、この場所は工業中心にしよう」
という関係です。
この構造を理解しておくと、都市計画法の問題がかなり解きやすくなります。
10．宅建士試験では「数字」と「比較」が狙われる！
用途地域の問題では、単純な名称暗記だけではなく、
どんな建物が建築できるか
どんな建物が建築できないか
第一種と第二種の違い
住居系・商業系・工業系の違い
市街化区域と市街化調整区域の違い
開発許可が必要となる場合
「原則」と「例外」
などが問われます。
特に、
「第一種低層住居専用地域では何ができる？」
「工業地域と工業専用地域の違いは？」
「市街化区域と市街化調整区域の違いは？」
という比較問題には注意しましょう。
11．今回のイラストを使って覚えるなら？
今回のイラストでは、
🏠 住居系
🏬 商業系
🏭 工業系
という3つのグループに分けて整理されています。
まずは、
住居系8種類＋商業系2種類＋工業系3種類＝13種類
を覚えます。
その次に、
市街化区域＝市街化を進める
市街化調整区域＝市街化を抑制する
と整理します。
そして最後に、各用途地域について、
「何が建てられるのか？」
を確認していきましょう。
この順番で勉強すると、単なる丸暗記になりにくくなります。
まとめ
用途地域と市街化区域は、宅建士試験の都市計画法を攻略するうえで非常に重要なテーマです。
今回覚えておきたいポイントは次のとおりです。
① 用途地域は全部で13種類
② 住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類
③ 市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」または「おおむね10年以内に計画的に市街化を図る区域」
④ 市街化調整区域は市街化を抑制する区域
⑤ 市街化区域と用途地域は、そもそも役割が違う
⑥ 用途地域ごとの建築制限は宅建士試験の重要論点
都市計画法は最初は難しく感じるかもしれません。
しかし、
「どんな街をつくるのか？」
という視点から考えると、用途地域や市街化区域の仕組みが見えてきます。
宅建士試験では、単語を丸暗記するだけではなく、**「なぜこの地域が設定されているのか」**までイメージして学習することが、得点力アップにつながります。
土地や建物を扱う宅建士だからこそ、都市計画の基本をしっかり理解しておきましょう。
弊社ではハウスクリーニング以外にも不動産コンサルティング業も行っております。
また行政書士事務所も併設しているため、
遺言書作成、墓じまい、相続手続き、ハウスクリーニング、不動産コンサルティングなど、暮らしのお困りごとはお気軽にご相談ください。
初回相談は30分無料です。
ライフホームコンサルタントとしてお客様の生活全般をサポートいたします。
ライフ(生活、人生)、ホーム(家、法務)、コンサルタント(助言する、相談する。)の意味です。
埼玉県東松山市を中心に活動しています。
東松山市 行政書士 相続 遺言 墓じまい 車庫証明 自動車登録 農地転用 宅建免許
